不動産の名義変更は「登記」によって行います。
相続に伴う登記は、義務ではありませんので、いつまでにしなければならないということはありません。しかし、被相続人名義のままでは、その不動産を売却したり担保に入れることができません。また、新たに相続が発生した場合には、面倒なことにもなります。早めに相続登記を済ませるのが賢明です。
登記の手続きは、法務局、地方法務局、法務支局等で行います。
遺言がない場合、ある場合等によって、相続登記の進め方が異なります。
①法定相続分による共同相続登記
法定相続の場合には、遺産分割協議が成立するまでは、遺産は法定相続分の割合により共同相続人(法定相続人)の共有状態にあります。この状態で、遺産の所有権を被相続人から共同相続人に移すには、法定相続分どおりの相続登記を、共同相続人全員が共同して申請する必要があります。
共同相続人の一人が全員のために申請することもできます。ただし、共同相続人の一人が、自分の持分だけを相続登記することはできません。
この登記は、後日遺産分割協議がまとまった段階で、協議による分割方法に合わせて、再度持分移転の登記を行う必要があり、通常はあまり用いられません。
②遺産分割協議による相続登記
遺産分割協議により、一人の相続人の単独所有にする場合、複数の相続人の共有にする場合、または土地の分筆により、複数の相続人が分筆した土地のそれぞれを単独所有する場合などがあります。
この場合の相続登記は、既に法定相続分による共同相続登記が行われているときは、遺産分割による「持分移転登記」を、新たな所有者と共同相続人が共同で申請します。
共同相続登記が行われていないときは、相続による「所有権移転登記」を、新たな所有者が単独で申請します。この場合、遺産の所有権が、被相続人から直接移転します。
③遺言書による相続登記又は遺贈登記
遺言がある場合は、遺言の内容に従って相続登記又は遺贈登記をすることになります。遺言書は、公正証書遺言を除いては、家庭裁判所の検認手続を経ていることが必要です。
「相続させる」旨の遺言、例えば「○○に△△を相続させる」と記載されている場合は、遺言に指定された所有者が、相続による「所有権移転登記」を単独で申請することができます。
遺言書に「○○に△△を遺贈する」などと記載されている場合は、遺贈による「所有権移転登記」を行います。この場合は、受遺者(登記権利者)と相続人全員(登記義務者)が共同申請することになります。
尚、遺言執行者が遺言で指定されている場合は、受遺者(登記権利者)と遺言執行者(登記義務者)が共同で申請します。
相続登記をするには次の書類等が必要です。事案によっては、その他の書類が必要になることもあります。
・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・相続人全員の戸籍抄本
・不動産を取得する相続人の住民票
・名寄帳
・相続関係説明図
・遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書及び相続人全員の印鑑証明書
・遺言による相続登記の場合は、遺言書
・遺言執行者が指定されている場合は、遺言執行者の印鑑証明書
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